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2024년 하반기부터 시작된 국내 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 부실화는 2025년 4월 현재 금융권 전체로 번지고 있는 국면이다. 고금리 기조와 미분양 증가, 분양가 하락이 맞물리며 건설사뿐만 아니라 PF 대출을 중개한 증권사와 저축은행까지 도미노식 리스크에 노출되고 있다. 이 글에서는 부동산 PF 구조를 정확히 짚고, 왜 지금 위기가 발생했는지, 어떤 금융기관이 위험한지, 개인 투자자는 어떤 방식으로 대응할 수 있을지 실질적인 관점에서 분석한다.
부동산 PF 구조, 왜 위험한가? (PF 구조 이해)
프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF)이란 개발사업에서 발생할 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다. 일반적인 기업대출과 달리, 해당 사업 자체의 수익성에 의존한다는 점에서 리스크가 매우 크다. 부동산 PF는 이러한 방식이 아파트, 오피스텔, 상가 등 개발사업에 적용된 형태다.
대부분의 부동산 PF는 시행사(디벨로퍼)가 사업 부지를 매입하고, 시공사를 선정한 뒤, 금융기관으로부터 자금을 빌려 착공에 들어간다. 자금은 은행, 저축은행, 증권사 등이 SPC(특수목적법인)를 통해 제공하며, 담보는 향후 분양대금이나 사업 수익이다. 만약 분양이 예상만큼 되지 않거나, 중도에 공정률이 늦춰지면 사업은 곧바로 차질을 빚고 대출 상환 능력이 떨어지게 된다.
PF 구조의 핵심 리스크는 ‘선분양-후시공’ 모델에 있다. 특히 2021~2022년 고점에서 매입한 부지를 기반으로 한 PF 프로젝트는 분양가 하락과 미분양 리스크에 매우 취약하다. 당시 자금 조달이 쉬웠던 환경과는 달리, 2023년 이후 고금리·고원가 시대가 도래하면서 수익성은 급격히 악화됐다.
더 큰 문제는 대부분의 PF 대출이 후순위 채권 중심으로 이뤄졌다는 점이다. 즉, 원금 회수가 어려운 구조인데다, 보증 없이 발행된 경우도 많아 만기 도래 시 부실 위험이 현실화되고 있다.
부동산 PF 증권사·저축은행 연쇄 위기 가능성 (증권사 연쇄 위기)
2025년 3월부터 증권사를 중심으로 부동산 PF 연쇄 부실 조짐이 현실화되고 있다. 특히 ABCP(자산유동화기업어음)와 DLS(파생결합증권) 등을 통해 PF 자산을 담보로 유동화를 추진했던 증권사들이 대규모 유동성 압박을 받고 있다.
가장 주목받고 있는 것은 중소형 증권사들의 연쇄 유동성 위기다. A증권은 PF 관련 ABCP 1.2조 원 규모가 연내 만기를 앞두고 있는데, 재매각에 실패하면서 유동성 비율이 한 자릿수로 떨어졌고, 금융당국의 모니터링 대상에 올랐다. 또 다른 B저축은행은 PF 후순위 대출을 대규모로 보유 중인데, 일부 시행사가 파산 위기에 놓이면서 부실 채권 비율이 10%를 넘었다는 보도도 있다.
문제는 이 같은 위험이 단일 기관에만 국한되지 않는다는 점이다. PF는 복수의 금융기관이 연계돼 있고, 자산유동화 구조상 하나의 프로젝트가 무너지면 관련된 모든 참여기관에 손실이 전이되는 구조다. 따라서 PF 부실이 확산되면 중소형 증권사 → 저축은행 → 시중은행 순으로 연쇄 부실 리스크가 현실화될 수 있다.
정부는 금융안정기금을 통한 일부 유동성 공급을 시사하고 있지만, 실제로는 시장 신뢰 회복 없이는 재매각 성공이 어려운 구조다. 당장 올해 만기를 맞는 PF 관련 유동화증권 규모는 약 28조 원에 달하며, 이는 2023년보다 2배 이상 급증한 수치다.
부동산 PF 개인 투자자 대응 전략 (투자자 대응)
개인 투자자는 직접 PF 채권에 투자하지 않더라도, 직·간접적으로 PF 리스크에 노출될 수 있다. 예를 들어 PF 연계 DLS 상품이나, PF 중심 포트폴리오를 가진 회사채 펀드, 혹은 증권사·저축은행 채권 등에 투자하고 있다면 부실 리스크를 무시할 수 없다.
첫째, 보유 중인 금융상품의 기초자산이 PF 연계인지 확인하는 것이 우선이다. DLS, 혼합형 펀드, 고수익 채권형 상품 등은 설명서 및 운용보고서를 통해 PF 관련 비중을 확인할 수 있으며, 20% 이상일 경우 위험등급이 급격히 상승한다.
둘째, PF 연계 증권사·저축은행의 예금 또는 채권에 자산을 예치하고 있다면, 예금자 보호 여부를 반드시 점검해야 한다. 예금자보호 한도는 5,000만 원이므로, 초과 금액은 분산 예치 전략이 필요하다.
셋째, ETF 또는 리츠 투자자 역시 관련 프로젝트의 PF 기반 여부를 확인해야 한다. 특히 국내 상장 리츠의 경우, 개발형 리츠는 대부분 PF와 유사한 구조를 가지며, 미분양 리스크가 높을수록 배당 가능성이 낮아진다.
넷째, 향후 1~2년은 부동산 관련 고위험 상품 비중을 줄이고, 예금, 국채, AAA등급 우량 회사채 등으로 포트폴리오를 보수적으로 조정하는 것이 합리적이다. 특히 PF에 취약한 지방 중소 건설사, 비상장 디벨로퍼, 후순위 담보 대출을 중심으로 한 금융상품은 최대한 피해야 한다.
결론
부동산 PF 위기는 더 이상 부동산 시장만의 문제가 아니다. 2025년 현재 진행 중인 위기는 금융권 전반으로 확산될 수 있는 구조적 리스크이며, 개인 투자자에게도 직간접적으로 영향을 줄 수 있다.
지금은 단기 수익보다는 안정성과 유동성 확보가 우선인 시기다. 보유 금융상품과 투자 포트폴리오를 점검하고, PF 연계 여부를 정확히 파악한 후, 방어적인 자산 구성으로의 전환이 필요하다.
정부 정책에만 의존하기보다, 스스로 리스크를 식별하고 대처하는 자세가 필요한 때다. 당신의 투자 자산, PF에 얼마나 노출되어 있습니까? 오늘 바로 점검해보자.